언제부터인가 나이가 들어 경치좋은 곳에 펜션을 하나 지어 전원생활을 즐기는 것이 많은 사람들이 로망이 되었습니다.
아마도 어느정도의 수입원을 갖으면서 전원생활을 즐길 수 있다는 점 때문이겠지요.
하지만 염두에 두어야 할 것은 적지않은 돈을 부지매입과 건축, 조경, 집기설비에 투자하고 자본비용은 물론 인건비 조차도 건지지 못하고 있는 것이 현실입니다.
더 시설이 좋은 새로운 펜션들이 들어서고 가동률이 떨어지면 리모델링과 집기교체등으로 뭉칫돈이 들어가고 투자만 반복되고 투자에 대한 수익은 커녕 본인의 노동에 대한 인건비 조차 건지기 힘들게 됩니다.
초기에는 경관좋고 주변관광지가 있는 곳에 목조주택 하나 지어서 운영하던 곳이
그 다음에는 예쁘고 고급스러운 인테리어를
또 그 다음에는 까페와 같은 서비스공간의 확보
다음엔 수영장
이제는 또 스파와 월풀 같은 것들이 펜션 리모델링의 주요 포커스가 되고 있습니다.
아마도 1~2년 이내의 신규펜션의 경우, 풀빌라 형태로 만들어지지 않을까 하는 추측을 해 봅니다.
하드웨어에 대한 소비자의 욕구는 갈수록 고급스러워 지고 또 변하게 됩니다.
이런 소비자 욕구나 새롭게 지어지는 펜션의 트렌드를 리뉴얼로 따라가게 된다면 펜션을 운영해서 수익은 커녕 추가적인 투자만 반복되고 결국 한계를 인식하고 매물로 내 놓더라고 환금성 없는 눈엣가시 같은 물건이 되어 버리기 일수랍니다.
결국 트렌드를 따르는 리뉴얼과 재투자, 반복적인 광고는 펜션업을 하시는 분들을 공멸의 길로 이끌 뿐입니다.
잘 만들어진 사업계획은 중복투자를 막고 또 효율적인 운영, 사후투자를 줄여 금전으로 환산한다면 1억 그 이상의 가치가 있다고 봐야겠지요.
단순히 관리의 동선이나 내부집기시설의 교체에 따른 배선이나 배관 등도 고려되어야 하고
타겟고객을 고려한 건물의 배치 등 다양한 변수들을 반영해야 하는데 설계를 하는 사람은 건축주의 요구를 반영해서 예쁜 집 설계하기 편한 집을 설계할 뿐이고 시행사는 편하고 빠른 공기와 원자재 비용의 절감을 고려할 뿐입니다.
소프트웨어를 반영한 하드웨어의 설계와 시공, 불변의 변수가 되어 버린 하드웨어를 반영한 소프트웨어를 만들어 나갈 사람이 있다면 리스크를 최소화 하면서 펜션사업에 진입하실 수 있을 겁니다.
가장 현명한 펜션비지니스의 접근방법은 나만의 아이덴티티를 갖고 타겟층을 명확히 하는 거라고 생각됩니다.
좋은 펜션이 되려면 하드웨어와 소프트웨어 두가지가 모두 좋아야 하고 그 두가지가 전체적인 운영컨셉을 고려해서 만들어져야 합니다.
펜션의 운영컨셉에 따라 입지의 선정, 건축물의 구조, 조경 등이 영향을 받게 되고
이미 입지가 확정적이거나 건축물과 조경들이 셋팅된 하드웨어가 불변의 변수라면 거기에 적절한 소프트웨어를 만들어 내야겠지요.
펜션위탁운영을 6년째 하면서 많은 펜션을 경험해 봤고 또 많은 펜션주들을 만나서 컨설팅 아닌 컨설팅을 해 드렸습니다.
안타까운 것은 대부분의 분들이 가동률을 올리기 위해서 하드웨어와 광고에 너무 많은 지출을 한다는 겁니다.
광고는 노출을 증가시킬 뿐 결국 광고로 인지됩니다.
물론 노출의 증가가 예약률의 증가로 이어지는 건 당연하지만 비례하지는 않는다는게 경험에서 나오더군요.
소비자는 여행을 계획할 때 한곳의 펜션만을 국한시키지는 않습니다.
적어도 몇개의 후보펜션을 선정하고 그것들을 서로 비교해서 예약을 하게 되지요.
하지만 현재의 국내펜션들은 특화된 자기만의 컨셉이 아닌 신규펜션이나 가동률이 높은 펜션을 따라가다 보니 결국 하드웨어라는 측면에서만 비교가 되고 이러다 보니 객실의 인테리어, 조경, 부대시설과 같은 하드웨어의 투자로 이어지고 시간이 흐를수록 환금성 없는 덩치큰 애물단지가 되고 마는 것입니다.
좋은 펜션, 영업이 잘 되는 펜션은 건축을 또는 토목을 인테리어를 잘 하는 사람이 만들수는 없습니다. 이용자의 입장에서 또 펜션을 운영하는 사람의 입장에서 입지선정과 토목, 건축, 인테리어등을 종합적이로 바라보고 운영컨셉과 마케팅 방향까지 잡아줄 수 있는 진정한 펜션 컨설턴트가 필요한 시점이라 하겠습니다.
대부분 펜션을 시작하시려고 할 때 소위 잘 나가는 한두개의 펜션을 모델로 삼게 됩니다.
아주 현명하고 안전한 방법일 것 같지만 결국엔 재투자가 이어져야 하는 그저그런 펜션이 될 뿐입니다. 현명한 접근방법은 트렌드를 읽고 그 트렌드를 반영해서 2~3년 뒤에도 추가투자를 하지 않아도 되는 펜션을 만드는 것이고
더 현명한 방법은 자기만의 고유한 서비스영역과 운영컨셉을 만들고 그것을 하나의 트렌드로 정착시키는 것입니다.
갖고 있는 얘기보따리를 구체적으로 모두 털어 놓을 수는 없지만 문제제기의 방식으로 펜션비지니스에 대한 올바른 접근법, 좋은 펜션 만드는 방법, 효율적인 마케팅, 운영 등에 대해서 차근차근 블로그에 정리해 보려고 합니다.
펜션비지니스에 관심이 있는 분들, 또 현업에 종사하시는 분들의 다양한 의견개진을 환영합니다
